魯建發〔2016〕5號

 

各市住房城鄉建設局（建委）、房管局，財政局：

為落實《山東省物業管理條例》關于“新建物業實行質量保修金制度”的規定，切實維護購房群眾合法權益，明確保修期內物業保修責任，保證房地產開發企業及時處理物業保修期內質量投訴和糾紛，結合貫徹《國務院辦公廳關于清理規范工程建設領域保證金的通知》（國辦發〔2016〕49號），減輕房地產開發企業負擔，根據《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產領域易發問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）有關要求，省住房城鄉建設廳、省財政廳對《山東省物業質量保修金管理辦法（試行）》作了修訂，制定了《山東省新建物業質量保修金管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

 

山東省住房和城鄉建設廳  山東省財政廳

                              2016年8月18日

 

 

 

第一條  為了加強全省新建物業質量保修金管理，維護相關業主的合法權益，保障相關物業在保修期內的正常使用和維修，根據《山東省物業管理條例》和有關法律法規，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱的新建物業質量保修金（以下簡稱保修金）是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）按照規定比例向物業主管部門交存的，作為保修期內履行質量保修義務的資金。

第三條  本辦法適用于全省行政區域內新建物業質量保修金的交存、使用、退還和監管。

第四條  保修金管理堅持統一交存、權屬明晰、專款專用、政府監管的原則。

第五條  省住房城鄉建設行政主管部門負責全省保修金管理工作的指導和監督。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門負責本行政區域內保修金的監督管理工作。

第六條  縣級以上物業主管部門應當明確保修金管理機構，具體負責保修金的收取、核算、退還等工作；設區的市、縣（市、區）物業主管部門已設有住宅專項維修資金管理機構的，應由該機構負責保修金的日常管理工作。

第七條  保修金管理應當接受審計、財政等部門的監督檢查。

 

 

第八條  開發企業新建用于銷售的物業，均應按照建筑安裝總造價的3—5%交存保修金，具體標準為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。

第九條  各級住房城鄉建設主管部門要鼓勵開發企業樹立品牌意識，創建精品工程。經物業主管部門會同房地產開發主管部門（以下簡稱開發主管部門）核準，可根據開發企業信用狀況、資質等級、售后服務體系建立等情況適當降低保修金收取標準，并應當遵守如下規定：

（一）開發企業購買了承保內容、金額、期限不低于保修責任的工程質量責任保險的，所承保物業可不交存保修金；

（二）通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級的開發項目，可分別相應降低或退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點；

（三）獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優良工程獎和國家康居示范工程，省優秀住宅小區、泰山杯等省級優良工程獎，市級優秀住宅小區等市級優良工程獎的項目，可在該項目獲獎后分別退還3個、2個、1個百分點比例的保修金；

（四）開發企業質量保證體系及售后維修服務體系健全，企業信用等級較高或者前期物業管理質量控制措施到位的項目，交存標準可適當降低，但最多不超過1個百分點。

前款（二）至（四）項累計計算，實際交存比例最低不得低于新建物業建筑安裝總造價的1%。

第十條  物業主管部門可以根據當地工程造價水平統一測算核定不同類型建筑的建筑安裝造價平均數額，并將開發企業需交存的保修金標準和具體數額函告開發企業和商品房預售資金監管部門。

第十一條  開發企業對交存保修金的數額有異議的，應當在接到函告后7日內向物業主管部門提出復核申請，物業主管部門應當及時復核并提出處理意見。

第十二條  實行商品房預售資金監管的項目，預售資金監管部門應在商品房屋交付前，按物業主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉規定數額的保修金到指定專戶，并告知開發企業。

第十三條  開發企業按《國務院辦公廳關于清理規范工程建設領域保證金的通知》（國辦發〔2016〕49號）規定，預留工程質量保證金的，可按物業主管部門函告的具體數額轉作保修金，交物業主管部門監管，并書面告知預售資金監管部門不必從其被監管的商品房屋預售款中劃轉。

第十四條  參照《國務院辦公廳關于清理規范工程建設領域保證金的通知》（國辦發〔2016〕49號）關于“推行銀行保函制度”的要求，開發企業可以銀行保函方式交存保修金，保函數額應與應交存的保修金數額一致，保函有效期應與所承保物業相關專項工程的最低保修期限一致。

第十五條  開發企業在向業主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額按幢交存保修金，可以現金方式向物業主管部門指定的帳戶交存，也可以銀行保函方式交存，也可提供物業主管部門認可的工程質量責任保險保單。

第十六條  設區的市、縣（市）物業主管部門可根據物業類型和本地實際，按本章規定的交存比例和交存方式，結合開發企業情況及其意向，合理確定保修金的具體收取方式。

第十七條  物業主管部門收取保修金，應當開具財政主管部門統一印制的財政票據。

第十八條  在商品房屋交付使用時，開發企業應當向業主提供保修金交存證明。

未交納保修金的項目，開發企業不得將商品房屋交付業主，業主有權拒絕接收，開發主管部門不得辦理商品房屋竣工綜合驗收備案手續。

第十九條  物業主管部門應將開發企業交存保修金的情況及時通報開發主管部門，作為開發企業辦理開發項目綜合驗收備案的依據。開發主管部門應將保修金交存情況記入開發企業信用檔案，并與其社會信用評價掛鉤。

 

 

第二十條  在保修期內，物業出現質量問題需要維修時，開發企業經開發主管部門督辦仍不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關規定使用保修金。

第二十一條  正常使用條件下，國家、省規定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：

（一）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程為5年，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

（三）外墻外保溫工程為5年；

（四）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年；

（六）開發企業統一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。

其他項目的保修期限和保修范圍，由開發企業和業主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。

商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。

第二十二條  下列情形不屬于保修范圍，不應使用保修金進行維修：

（一）因業主不當使用物業或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修等造成的物業質量問題；

（二）非開發企業建設的專業經營設施設備出現的質量問題；

（三）因不可抗力造成的物業質量問題。

第二十三條  保修期內，物業專有部位出現質量問題時，開發企業接到報修后，應按相關規定和商品房質量保證書的約定，積極履行保修責任。開發企業不履行保修責任的，業主可向當地開發主管部門投訴，開發主管部門按有關規定進行投訴處理，并督促開發企業履行保修責任。經督促仍不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，開發主管部門出具保修金使用建議書，并將開發企業拒不履行保修責任的情況記入企業信用檔案。

物業共用部位、共用設施設備出現可以使用保修金的情形時，由物業服務企業、業主委員會向物業主管部門提出保修金使用申請；業主委員會尚未成立的，可以由物業服務企業和業主推選的業主代表向物業主管部門提出保修金使用申請。

   第二十四條  物業主管部門接到保修金使用建議書或使用申請后，經核實符合使用保修金政策的，由保修金使用申請人選擇具有相應資格、能力的施工單位進行維修。

    第二十五條  承擔維修的單位，應當編制維修方案及資金預算，報物業主管部門審查后組織維修。

實施維修的物業服務企業、施工單位應合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業維修工程費用清單，并由保修金使用申請人簽章確認。

第二十六條  物業主管部門在收到物業維修工程費用清單后核實有關情況，并于20日內向保修金使用申請人或維修單位轉賬，將維修費用從保修金中列支。

第二十七條  發生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業主或物業服務企業可先行墊資維修，并應當保存相關證據，在責任認定明確后，符合本辦法規定的保修金使用情形的，可以申請使用保修金清償。

第二十八條  保修金使用后，物業主管部門應在維修工程結算之日起30日內將保修金使用明細函告開發企業。

 

 

第二十九條  各市、縣（市、區）物業主管部門專戶存儲保修金。保修金存儲最長年限為5年。

第三十條  物業主管部門應當每年以相關業主方便查閱的形式，定期公示相關保修金的交存、使用、退還等情況，接受業主、開發企業的監督。

第三十一條  開發企業積極配合，認真履行了相應的保修義務的，物業主管部門應當在各分部工程保修期滿后30天內退還開發企業相應部分保修金本息余額。

第三十二條  物業保修期內發生嚴重質量缺陷，經反復維修，截止保修期到期仍有影響物業正常使用的質量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。

 

 

第三十三條  各設區的市可依據本辦法，結合本市實際，制定本行政區域內的保修金管理辦法實施細則。

第三十四條  本辦法自2016年9月1日起實施，有效期5年。省住房城鄉建設廳下發的《山東省物業質量保修金管理辦法（試行）》（魯建發〔2010〕18號）同時廢止。